新房

外地客户明显少了

今年的端午节是无锡发布“520”新政之后的首个小长假。节日期间，包括无锡瑷颐湾、融创·森邻森邻、万科·海上传奇、吉宝澜岸铭邸和富力城在内的多个地产项目开盘。凭借着项目前期充足的客户累积，几个项目在开盘当天都受到了购房人群的极大关注，加推房源整体去化率始终保持高位。

无锡对外地客户的购房限制，从2016年10月2日就开始了。根据“锡十条”的精神，外地人只能在无锡购买一套新建商品房。鉴于之前某周边城市的炒房客一人在同一项目购买多套房产的现象，“新政”同时堵住了“同一受买多套房产”的漏洞。在此之后，各大楼盘反映，外地投资客的身影开始变少了，但由于房价不断上涨，此前没在无锡这个“价值洼地”买房的外地客户不愿意浪费在无锡可购一套新房的“指标”，各大楼盘的外地置业需求居高不下。根据无锡市房屋交易管理中心出炉的市场数据报告显示，2016年无锡成交的近6万套商品房中，有55%是外地人买的。今年一季度，不到一万套商品房成交中，有61.17%的外地购房占比。外地购买力依旧强劲。

但是，“520”新政将二手住宅也纳入外地限购的范围，至此，外地人在无锡只能买一套住宅，不管是新房还是二手房(5月20日之前已经完成网签备案的外地人除外)。由于无锡从去年年底启动严格的商品房备案管理，能够在5月20日之前完成网签的购买需求(含本地和外地)并不多，客观上造成很多外地客户真正被“拦”在了无锡之外。

“520”新政后再看置业人群。据世联行的综合市调结果显示，本地客群成为商品住宅市场的主要购买力，自住购房需求成为限购令下释放的楼市主力。这在端午小长假期间开盘的5个项目的成交客群分析中均有明显体现。如融创·瑷颐湾于5月29日推出640套高层及小高层房源。现场到访客户1500人左右，客户大多来自无锡本地。富力城于5月29日推出256套房源，其中购买客群中无锡本地客户占比达75%。

二手房

住宅表现依旧活跃

“520”新政的核心之一就是将二手房纳入限购范畴。不过从目前看，这一政策威力并未显现，从5月份的成交数据看，二手住宅市场数据方面的表现依旧亮眼。

今年3-4月，无锡二手住宅开启了量价双升模式：3月成交8905套，创历史最高纪录。随后的4月份，成交再度发力，达到9345套，再次刷新单月成交历史纪录，并形成了一二手房“倒挂”的格局。近日走访几家主流中介发现，虽然“520”新政囊括二手住宅，但中介仍业务繁忙。据WXHOUSE统计，5月无锡二手住宅共成交8036套，该成交成绩虽然相比于3月份和4月份的成交量稍弱，但明显高于去年5月份不足5000套的成交量。

之前，有业内人士曾预测，这一政策的变化对于二手房成交量起码下跌30%-40%。事实情况如何?以拥有70多家门店的大众房产为例，据无锡装修公司小编了解到，5月份大众房产无锡各门店的二手住宅成交量相比于上月略有下降，却远远高于去年同期。面对突如其来的新政，无锡二手住宅市场并没有立即出现反应，这是由于二手房交易过程较长导致。数据分析师孙斌晖表示，二手住宅被列入限购名单时已是5月下旬，即使市场立即做出反应，数据体现也要到6月份。不过从6月首周看，市区二手房的日均成交保持在200套以上，按照这一惯性以及月底翘尾因素，估计整个6月份二手房成交量会在6000套以上。

房价

新房“疯涨”势头被遏制　二手房价格依旧坚挺

以前开发商在申报备案价时“随行就市”，“你涨我涨大家涨”。调控面前，很多准购房者寄希望于调控能够遏制其过快上涨的步伐。尤其是“限价令”中“备案价格一年内不得调高”的规定深得人心。

端午节几个楼盘就执行了“限价令”。位于新吴区的融创·森邻森邻目前获批的预售证价格为14344元/㎡;精装高层住宅区富力城，项目精装高层产品面世时恰逢楼市行情走高，现在开盘价格在13800-14500元/㎡之间。蓝光在宜家旁的项目高层卖14500元/㎡左右。

“从目前看，无锡整体的房价已经涨上去了。之前一些不被看好或是偏远的区域也卖出了一万五左右的价格，可见这波房价上涨行情的汹涌。”滨湖区一家地产公司负责人表示，限价令出台的目的是为了防止开发企业非理性定价，引导市场健康运行。备案的价格是一个上限，但在实际操作中可以往下调。与此同时，政策中又有一条：根据成本定价，让独立的第三方来核算成本，在此基础上定价，这又保障了开发企业的利益和话语权。这名不愿具名的人士表示，近两年无锡出让的地块楼面价不少都是万元以上，单价在一万六以上的也有几幅。虽然制定了最高限价进行拍卖，但最终对于开发商而言，土地成本已经很高了。“不少人据此预测未来某些区域的新房价格会刷新记录是有可能的，但再次出现之前那样一年内或半年内飙升的状况不太可能了。”

相对于新房市场，房源在各个小业主手中的二手住宅市场，则价格十分坚挺。从WXHOUSE统计到的数据来看，年后二手住宅市场的参考均价稳中有升，5月份的成交均价环比上月微增0.76%。从各中介门店挂出的房源价格来看，相较于政策出台前，目前大部分挂牌房源的价格并未出现下调现象，甚至有少部分房源出现了价格上调。有业内人士表示，无锡楼市仍处于“有价有市”阶段。政策不断加码的确改变了二手住宅市场以卖方为主的现状，买卖双方的博弈关系有可能出现逆转，整个市场有向买方市场转变的迹象。但并不是所有的二手住宅都受到政策束缚，在市场活跃度依旧的情况下，房东并不会在价格上有太多松动。因此不妨在合理的情况下，遇到心仪的房源赶紧入手。此外，无锡楼市会将政策调控坚持到底，无锡装修公司小编建议，对于投资的客群来说，需理性考虑以免出现不必要的损失。