案情简介

2012年9月5日，唐某与融科公司签订《商品房买卖合同》(备案日期2012年6月30日)一份，约定：融科公司将位于无锡市滨湖区融科玖玖世家96单元1302室的预售精装房(建筑面积88.66㎡)以784887元的价格出售给唐某;融科公司应当在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将通过分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付唐某。上述合同签订后，唐某按约向融科公司支付了上述合同约定的全部房款784887元。

2014年6月23日，涉案房屋所在融科玖玖世家A块建筑，通过交付使用竣工验收。唐某按约定时间前往现场收房时，发现涉案房屋主卧南墙存在渗漏，导致墙面及地板发霉，遂要求融科公司按规定维修完毕后交付房屋。融科公司认为该问题系质保问题，并不影响交房。双方为此产生矛盾。

2017年，唐某起诉至法院要求融科公司向其交付质量合格的房屋并向其支付逾期交房违约金。

一审中，法院于2018年1月31日组织双方至涉案房屋现场勘验，主卧外墙又经过重新修缮且无新近修复痕迹，唐某所反映的渗漏现象及墙体地板发霉问题均已不存在，双方遂于当日签订了《玖玖世家房屋交接书》，勘验房屋时，唐某的父亲住在隔壁1301室中;融科公司于2018年2月3日向唐某移交了涉案房屋钥匙、门禁卡、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等，双方确认涉案房屋于2018年2月3日实际移交。

同时，融科公司认为，双方在补充协议中：双方确定严重影响正常居住使用的房屋问题仅指经权威部门鉴定确认的房屋主体结构质量不合格，买受人所购房屋在约定交房期内具备了约定房屋交付条件后(以有关文件为准)出现的质量、瑕疵等问题，均属“两书”《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》规定的出卖人房屋质量保修责任范围，出卖人应在规定时间内予以修复，该种情况下出卖人不承担逾期交房责任，买受人亦不得以此为由拒绝办理房屋交接手续。因此，漏水问题仅属于质量瑕疵，唐某无权拒绝接房，融科公司也不应承担逾期交付的违约责任。

法院观点

融科公司与唐某签订的补充协议中对于严重影响正常居住使用的房屋问题的约定，应属无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，房屋存在主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予以支持。根据举重以明轻的原则，房屋在交付时存在主体结构质量不合格或存在严重影响正常居住使用的质量问题的，买受人当然有权拒绝接收房屋。买卖合同中，买受人获取标的物的使用价值是其购买该物的基本用意之一，且标的物能够使用也是其价值赖以存在的基础，因而作为房屋出卖人交付能够正常居住使用的房屋亦系其基本义务。且相应合同系融科公司提供，融科公司亦未能提供反证证明该合同非格式合同，也未有明显提示，故关于附件四第七条对于严重影响正常居住使用的房屋问题的约定，属于合同法中关于格式条款中免除己方义务、排除对方权利的约定，应属无效。

涉案房屋作为精装修预售商品房，在交付时，应达到基本的可入住条件。不论外表美丑、大小如何，作为新房，不渗漏应为其正常居住使用的最基本的要求。特别是在的无锡地区，多雨水、较潮湿，且从照片显示，渗漏部位系主卧且已引起墙体地板发霉，已严重影响房屋的正常居住使用功能。

虽然经唐某要求，融科公司对涉案房屋进行了维修，但融科公司在房屋存在渗漏问题后，并未引起足够重视，对房屋漏水原因进行彻底排查并采取合理方案彻底维修，导致在长达三年的时间内，唐某多次查看房屋，房屋均未能以肉眼所见与其他正常房屋无异的基本标准的姿态呈现。

法院判决

无锡市滨湖区人民法院一审判决融科公司向唐某支付逾期交房的违约金人民币逾期交房违约金181309元。融科公司不服一审判决结果上诉至无锡市中级人民法院，无锡市中级人民法院于2018年6月11日做出终审判决，驳回上诉，维持原判。

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