小区扎堆开店，居民“想静静”

市民投书建议：对违规“住用商”说“不”，业主可以投诉要求整治甚至诉诸法律

成本低人流量大，安置房小区成“重灾区”

无锡某小区一栋居民楼下的车库上，紧紧排列着理发店、服装店、家电维修店、便利店4家店铺。居民袁女士说，她的停车位就在几家商铺门口，下班回来经常发现，车位上停着自行车、电动车。“虽说移车是小事，但每次都这样，总让人不太愉快。”家住该栋楼二楼的丁女士，则对便利店特别不满：“我们家卧室就在便利店的正上方，每天大清早都能听到刺耳的拉卷帘门的声音，店主和妻子的大声交流、卸货等动静都特别大。”

据无锡装修公司小编获悉，楼下的这家便利店并不是很大，店主说，这里租金便宜，把店开在居民楼下的车库一个月租金只要300元，在外面租个商铺最起码一个月也要好几千。”该便利店面积虽小，营业执照倒是一应俱全。不过，攀谈中店主坦言：“在居民楼下开店，是办不到营业执照的。我们是因为之前在外面开店，营业执照是带过来的。”

据鲍珏鸣反映，我市“住改商”现象严重的小区还有不少。尤其是一些安置房小区，地段不错、体量大、人口多、租金便宜，成了“住改商”现象扎根的理想之所。小区内常见的商户类型包括居民服务类、教育培训类、咨询中介类、零售类等等。除了一些商户影响居民正常生活，由此导致的进出人员混杂、电梯等公共设施损耗加剧等问题也给小区物业管理带来一定的困难。

13类行业可“住用商”，但实际监管遇难题

“住改商”是否符合相关法律法规的规定?市工商局工作人员说，在2014年以前，住宅不能改作商业用途。为鼓励大众创业、万众创新，我市于2014年出台了《市政府关于印发无锡市放宽企业住所经营场所登记规定的通知》，规定“数据处理、动漫游戏开发、文化创意、工业设计、软件和信息服务、网络技术、翻译服务、电子商务、股权投资”等9类无污染、无安全隐患的行业允许“住改商”。2015年9月后，“住改商”统一称作“住用商”，即“住宅用于商业”。2016年我市进一步出台细则，新增“无实体店铺的网络交易服务、咨询策划、商务秘书、咨询代理”4类允许“住用商”的行业。也就是说，除了这13类行业，小区里的便利店、中介、家电维修店等等，并不符合“住用商”条件，属违法经营。至于培训机构、足浴店等行业更是在明令禁止之列。

梁溪区市场监督管理局工作人员表示：“一般对于开在小区里的企业、商户，市场监管部门会和社区一起上门做工作，以规范引导为主，给符合‘住用商’条件的商户规范办照，不符合条件的就要责令停业。”不过，由于无法得知各小区内正在经营的商户情况，除非接到市民举报，否则市场监管部门很难管理规范。

相关业主有权否决“住用商”，要先成立自治委员会

除工商部门对“住用商”行业类型的限制，相关业主同样有权否决“住用商”行为。我国《物权法》第七十七条规定：“住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”而在实际操作中，这条法律法规几乎成了一纸空文。以某小区为例，该小区社居委工作人员介绍：“业主把房租给谁、租户租来何用不会告知社区，社区也不具备监管权限，只能上门做一些‘不要破坏房屋结构’之类的安全宣传。”至于居民楼里的业主，更是从未被预先告知楼下开什么店，更谈不上有否决的权利。

对此，鲍珏鸣建议：“既然法律赋予了业主‘住用商’的同意权限，就要鼓励业主自治。可以组建业主自治委员会，制定章程，确立业主投票机制。”但相关法律对“有利害关系的业主”没有明确界定，究竟哪些业主可以来投票呢?江苏省崇宁律师事务所律师周志鸿认为：“只要是同一栋楼的业主，以及其他能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主，都可以是相关业主。”

对于既不符合“住用商”条件，又没有获得相关业主同意的扰民商户，鲍珏鸣认为，业主可以向物业、社居委投诉，由他们及时反馈给工商部门，同时联合公安、城管等部门合力整治。周志鸿则建议，相关业主可以依法向人民法院提出诉讼。