【案例】无锡某区进行旧城改造，与张某达成拆迁补偿协议并拆迁其住房，张某取得位于某区的面积约157平米拆迁安置房一套。张某与方某签订了《拆迁安置房转让协议》，约定：张某将其依法取得的位于无锡市某区某小区的建筑面积约157平方米的房屋卖给方某，房屋价款为63万元。合同还补充约定：因政策原因等，房屋产权证、土地证及相关手续无法办理，待具备房屋登记及过户手续后，张某将无条件配合方某完成房屋登记过户手续。合同签订后，方某按约支付了全部购房款63万元，张某也将房屋交付给方某居住。后无锡市征地拆迁安置住房政策出台，允许拆迁安置住房上市交易，方某催促张某至房屋产权监理部门办理房屋产权证并将房屋过户至方某本人名下，但张某认为出售给方某的价格远低于当前市场价格，要求方某另外支付其15万元房屋差价损失，但遭到方某的拒绝，遂以拆迁安置房转让协议系无效为由，拒绝办理过户手续。

无奈之下，方某起诉至法院要求判令张某取得房产证、土地证后协助将房屋办理过户至其名下，并要求张某支付因拒不履行合同的违约金3万元。

江苏法舟律师事务所张虎律师对上述纠纷分析如下：

其一，拆迁安置房转让协议是否合法有效?

根据《合同法》及相关法律规定，当事人签订合同，如果双方具有相应民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，即为合法、有效。从本案来看，张某与方某在签订合同时，主体适格，意思表示一致，双方签订的转让协议是合法有效的。虽然签合同时安置房还未取得产权证，根据《城市房地产管理法》第37条的规定未依法登记领取权属证书的不得转让，但本条规定的立法本意不是限制合同自由，而是从产权明晰的角度规范房地产市场。违反此条只是违反了行政管理性规定，而非民事合同的禁止性规定，合同并不因此无效。该安置房是客观存在的，签订房屋买卖合同时张某并没有取得房屋产权证，不构成合同无效的理由。

其二，即使不能返还房屋，卖方可否要求买方增加转让价款?

如前文所述，在《拆迁安置房转让协议》合法有效的情况下，双方应当继续依约履行协议，卖方要求增加转让价款，实际上是要求变更合同，在本案的情况下，政府政策调整允许拆迁安置房上市交易，可能导致房价上涨，卖方似乎可以依据情势变更原则要求变更合同内容。但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。而本案合同履行中发生的情况并非不可预见，事实上合同中约定待条件成熟可以办理房屋产权手续及过户手续后由出卖方无条件办理的条款就是建立在双方对未来房屋可登记过户的基础之上的，此后房屋价格的上涨更是典型的商业风险，因此，本案的情况不应视为情势变更，卖方要求买方增加转让价款没有任何法律依据。

综上，张某应当按照协议的约定继续履行该合同，配合方某完成房屋登记过户手续。

张虎律师提醒：购买拆迁安置房如何避免纠纷呢?购买这类房屋，首先应注意明确房屋的土地类型及性质，明确房屋对安置的拆迁对象有无限制;另外，要确认房屋的权利人是独有还是共同所有，如是家庭成员共有，购房协议的出卖方，一定要是全体共有人的真实意思，均应在协议上签字或有特别授权;还有就是相关费用的缴纳如何承担应该合同中予以明确约定，因这类房屋大多涉及土地取得类型由划拨变更为出让，过户涉及土地出让金的补缴，且该补缴数目较大。因此非专业人士购买上市交易时间受限的拆迁安置房一定要考虑清楚其中的风险，最好咨询律师、房产中介等专业人士，从而有效避免合同产生纠纷的风险。

以上，就是无锡装饰网小编给大家分享的案例，希望大家可以在购买这类房产的时候要考虑清楚其中的风险问题。